百家讲坛百姓讲，老易说，我也是老百姓，那13万的中介费对我来说，也不容易呀。说了不算，做了不算的海了去，我这13万算什么，成都新行政中心当年说的那样的言之凿凿，引无数投资者竞折腰，让更多公务员们卖了旧房按揭新房，最后成都市政府说不搬就不搬，说卖就卖。要说，还不是一个样。那还是12个亿呢。

承诺与规则的不遵守又不是我一个，守信者无利，无视规则者得利，古来如此，如今如此。

跑单者非我老易始，也非我老易终，乍就只盯上我了呢，我冤呀，我真冤。

7月16日下午，成都市召开灾后重建第八次专题新闻发布会，正式宣布调整市级机关南迁计划。此时距新行政中心投入使用仅三个月。

关于成都新行政中心的妥善处置变现，也有说拍卖的。最近是炒的不亦乐乎。说好说孬的一大堆，照理说大可不必再来画蛇添足。可今天路过天府广场时，看到市政府的办公楼，又有一种不说不痛快的感觉。

   首先，我老话重提，成都政府不南下新行政中心，是一件好事。

  新行政中心不能搬，也不该搬，也没必要搬。

在512大地震中，温总理的朴素亲民的形象得到的全国人民的认同与敬重的。这一场地震带给我们的不仅有大灾有大爱，更有怎样的政府，怎样的官员才是民众的所喜欢所尊重的。而新行政中心以大气奢华而出名的政府办公建筑形象与灾后重建的板房世界是决对不对称的，是影响公信力的。

在成都市政府新闻发布会新闻通稿中称：“新行政中心的规划建设符合规划、手续完备，而且对推进城市总体规划实施、调整城市结构、完善城市功能、带动南部新区发展等起到了重要的推动作用。”这自辩意图的表述，却很可能就是当初决策时的初衷。而且，这种以“行政中心”转移，带动新区发展的做法，也是各地经济发展、城市扩张过程中的普遍模式。但到今天，南延线板块的发展建设、城市功能已基本实现。所以这个行政中心的号召作用基本完成。

而同时所投资的十多个亿的资金，在这种利好的引诱下，从土地的出售中，从土地增值中已赚了几个来回。

回顾成都“新行政中心”所在的成都南区的地价走势，亦可清晰看到这种拉动效应的巨大力量。2004年，香港华人首富李嘉诚介入成都南区开发，被媒体以“天价鲸吞成都南区‘地王’”为题大肆报道，而21.35亿元拍得1036.47亩“地王”，每亩价格不过206万元。而到2008年，成都市国土资源局土地拍卖中心主任在一次讲话中则宣称，成都南区地价已经升至800万元以上！如此巨大升幅，固然有多种原因促成，但“新行政中心”的南迁，无疑是其中最重要的拉动力量之一。

成都的政府形象，决不应该由成都这个惹眼的建筑群代表。这个建筑群组成半朵花的形状，中间呈椭圆形的建筑是“花蕊”，“花蕊”的周围是6片“花瓣”状的建筑，围成一个半圆。 处于中心位置的飞碟形建筑是仿国家大剧院，周围六幢造型奇特的阶梯办公楼与之整体上形成莲花图案，但从不同角度看竟然像鞋子、鞋底，不过从其外观来看，显然有模仿北京奥运中心鸟巢的痕迹。

但这么一大块地方（建设净用地17.01公顷，建筑面积约37万平方米），专门为市委、市府、人大、政协、工青妇等机关量身定做的办公楼，漂亮、豪华、铺张会与百姓民众形成一种距离。由简入奢易，由奢入简难。这样的办公环境不利于政府形象与政府行政服务。

一个务实亲民的政府行政中心应该是典雅而不奢华、庄重而不张扬、朴实而不铺张、精致而不夸张、内敛而不拘谨、平易而不拒绝，热情而不冷漠、认真而不敷掩、简洁而不繁复、高效而不拖遢。

不可否认，因地震备受打击，6月底7月初稍稍出现复苏迹象的成都房地产市场，将受此次成都市调整南迁计划、变现处置新行政中心的负面影响，首当其冲者，就是城南的房地产。

曾几次承诺的南迁计划,最终被地震后的连带效益摇碎而泡汤。因此成都市政府在作出这个决定后，会在政府的承诺诚信的造成极大的被动，“勿悠”再加一个字“大勿悠”，会给投资商很不好的印象。因此如何重塑承诺很重要，不能再变了。

这次变现处置，但愿成都政府不要出现借机再换一次行政中心新址，忽悠老百姓和开发商，拿行政中心作引擎，带动了城南新区再带动城东新区的笑话。

其实不在于扶持政策如何。

而在于信心在哪里？

信心在哪里？

开发商没有信心，建好房后，能否坚持到出售回笼完资金，成本，资金链会不会断？什么时候会断？我降价了，我放血了，就一定能出售成功吗？

消费者没有信心，购房后，房子能否如期交房，并实现规划配套与承诺，会不会因为资金的问题烂尾。我现在下手了，会不会买贵了，再等一等，会不会更便宜。房价还能降到什么时候。房子安全吗？

这一切都源于一种整个经济面的浮躁与看空的预期。也是因为信息的不对称，造成这种局面，

股市暴跌，楼市惨淡，CPI上涨，负利率，热钱，闲钱都急于寻找出口。可以肯定的是，在长期而言，因成本的原因，资源的原因，房价一定上扬。但在这个阶段如何度过这个浮躁的时期，都在想抄底，抄股市的底，抄楼市的底，底在何处，底在哪里？

在这样一个阶段，为减少风险，或可持币观望，或可下单，少信广告，多跑售楼部，看人气，看销售员的态度，看楼房的施工进度，人气是关键，销售员的态度是侧面，施工进度是保证。这样，可以通过观察在底部进入。另为保险起见，不要过快下单期房，尽量选择现房，尾盘房，甚至是二手房。或者选择实力开发商的品牌项目。

若为投资，可考虑高层，高层的建设是一个大势，因地震造成的高层恐惧，会因时间岁月而淡漠，而目前有这样的一个看空高层的机会，是入市抄底的机会。这样的升值空间不会比目前的城区多层低。

而开发商，想要保证自己能坚持下去，也要解决好这个信息不对称的问题，在售楼部制定工期进度表，保证进度，实现工期透明化，同时在销控表的制作上，附上成交证明，保证销售的真实性，并实现项目规划承诺，解决烂尾的担忧。同时，如果开发商能保证自己的确是微利销售，对于广大购房者所关心的成本问题，可以开创成本公开的先例，解决消费者关于降价还有多少空间的问题。

如我曾说的，不在于你能跑多快，只要比同行跑的快一点，你就可以了存活。

世上没有救世主，一切只有靠自己。“史上最牛扶持政策”只是创造了一个环境，一个缓冲，成都楼市，拿什么来拯救你？只有靠重塑信心，靠坚持。

还有一个是十二年前，因为工作原因，在外地出差一个人过的生日。那天步行了近三十里，是顶着烈日，印象很深刻。

这次，老婆也给了我一个难忘的生日。

因为母亲一直病着，没有心情请朋友一起过，想着的就是一家人，老婆，女儿，一起简单的聚一下就行。

但最后的结果是让自己极度的不爽，唉，也算过去了，也有自己的不对，但真的很难过。不想说了，最好忘记。但很难，我知道。

无法象邹先生那样谈为什么做地产。

说什么兴趣、资源、天赋。

那是哄新出来的学生的。

做什么，为什么，有时不是自己的选择，而是没有选择。

而选择了，被选择了，就有责任与义务去努力做好。

做物业的，很多是从做地产转行的，做建筑转行的，做工程转行的。

所以，做物业的有更多的理由审视纯粹的地产、建筑、工程行业的曾经的同行。

物业做为一门综合性相当强的行业，从第一家物业企业开始直到现在，有一个一直无法解决的世界性的问题：人才太少了，专业人才严重不足，一方面是因为国内的地产开发太为迅猛，另一方面这个行业在中国太年轻了，底蕴太少，再一个方面，物业服务费的定价没有实现市场化，行业发展不健康，收入受到极大的影响，无法吸引足够的人才。同时，因为物业的综合复杂性，对于从业管理人的要求很高。

房地产相关政策、工程建筑相关知识、相关政策法规、服务意识、文化、心理、营销口才等等知识，都是一个合格的物业人必须具备的。并积累相当的从业经验。物业管理决不是随便什么人能做好的。

这所有的一切，都要随时接受业主与客户的质询与咨询，解决物业前期后期中千变万化的各种物业难题，应急事件。通过完善的管理与服务，达到客户满意，实现地产的再增值。

问问搞地产的，有多少品牌开发商是靠纯粹的建筑打造的，还有多少购买力是由良好的物业服务拓展出来的。“置信生活方式”；“龙民的幸福生活”。

我常向很多新入行的新人说，恭喜你选择这一行，前途无量，这一行，虽然靠了个房地产的边，但却没有地产建筑行的高薪。不过至少稳定，而且长久。开发建设是有周期的，而服务是长期的。有人建了，有人住了，就必须要有人管理服务。同时在与客户的接触中，你会收获很多的资源。同时每一个客户的满意感激都会带来一种成功的喜悦，乐趣。

物业管理还走在发展的路上，物业管理的路有多宽？物业管理的面有多大？

现在的人们如果只是将目光放在看到眼前的物业管理上，永远得不出正确的回答。

从物业的性质来说，物业的管理、物业的服务、物业的经营，扎根于一个庞大的物业业主群，一个巨大的资产体量上，帮助业主实现生活的舒适化，实现物业的增值与开发，路很宽机会很多的。

据说：在最近的一次地产商的集会论坛上，很多的开发商不约而同的表示现在的市场是缺钱更缺人气，发出感叹：08年能"活着"就好 ，这样一句那样熟悉的话，此时听来更有一种无奈，灾区的幸存者如此讲，现在开发地产商也如此讲，意味完全不同。

08年的经济在多种因素下，地产商的日子难过是都清楚的，而此次紧临灾区的成都，从15日开始有了新的机会。就是那个意见，这是成都市政府一次漂亮的亮剑，对手是低迷的楼市，保护的是成都开发商的生存。但亮剑，就真无敌？

成都祭出的这些无敌招数，能否挺成都开发商活的更好？

地震是一场痛苦的灾难，但也因为痛，而获得更多的同情与支持，中国一向有帮助扶持被害者的传统。在面临宏观调控与整体经济低迷后，再受地震影响，灾难的心理阴影更大于实际损害的成都，处于一种幸运与不上不下的地位，灾后重建谈不上，但事实上的购买力因地震再次受到打压。人气更是缺的可怜，资金压力更显困难。如此局面中，政府亮剑，保卫成都楼市，也真有塞翁失马的意味。

第一，              解决了资金链的问题：对因灾不能按时偿还贷款的房地产企业，不催收催缴，不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得有效益的开发建设项目的信贷支持。

第二，              帮助也降低成本，并解决土地闲置问题：在209年5月31日前，房地产企业按期开工的，报建费在166.5元/平方米的征收标准上减免48元/平米。经国土资源部门审核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，报建费减免36元/平米，；延期不超过1年开工的，报建费减免24元/平米。在经批准 的延长期内不作为闲置土地。仅这一条，如开发商在建项目100万平米，按第一档计：就是4800万，不可小视。同时按国家政策闲置土地超过两年，政府可以无偿收回，但这个申请延期并不计入开发期，其操作空间又大了。

第三，              放宽市场进入与土地转让门槛，提供最后保障：已建成和在建的普通商品房，政府可以根据需要按照公开、公平、公正的原则进行采购，用于集中安置和危房改造安置。

第四，              增强人气：降低交易成本，从契税、所得税、入户等方面刺激消费。

如此种种，看到的是政府力保成都房地产业的决心与担忧。

从斩立决，改判死缓。成都的大多数开发商，能否利用好这个政策，还是取决于企业本身。

如何跑赢同行？

永远不要奢望跑赢市场，在这样一个低迷的楼市。你可以跑不赢市场，但必须跑赢同行。要在不断萎缩的需求蛋糕中，如何能切得更多，怎样在一个短时间段内切得最多，也就是要跑赢同行。

但在跑的过程中，开发商还必须盯住市场对手的产品与营销策略，这就要求开发商不能只关注自己的生产速度，更要关注同行的产品、品质、性价比，努力赢过同行，其实，地震给成都也带来了新的市场机会，如何把握并配合好政府的这次亮剑护市的机会，才是企业最应该做的。08年，相信在这样的保护下，活着已不是太难的问题，但如何活的更长，活的更好，才是最后的胜利者。

从6月15日起至2009年12月31日，多种优惠政策鼓励在蓉购房及企业生产，对于成都的房地产开发商及刚性需求的购房者，是一个绝对的利好。

之前，无论政府相关部门还是开发商的市场在恢复的言论，在这个消息的出台后，事实的真相也还原为成都的房地产市场因宏观调控及地震，人们的持币观望陷入了很大的危机。

这样一个利好消息，可以重拾信心。也实现了之前对四川因受灾而会在相关政策与融资上会获得倾斜的预测。

此次，成都地产开发商在地震后，在自身都受到了极大的损失的情况下，积极的捐款捐物，并派出志愿者，为灾区民众提供力所能及的帮助。表现出了高度的责任感，与政府保持高度一致，力挺成都市政府。

成都的建设与发展是离不开成都的城市经营理念的，房地产开发做为成都的支柱型产业，对成都的整体经济拉动的作用是非常明显的，并做到了很好的良性再循环。而此次开发商遇到宏观调控，地震打击，受创很重。这时候，政府出台这样的政策回报力挺开发商。并积极打消民众的持币观望心理，这还利于民，还利于商的举措是真正创造和谐的好政策。并有助于改善开发商有财务状况，安全度过因地震造成的一时的困难。有助于增强外来投资开发成都的信心，促进成都房地产业的持续发展。

6月12日，成都仍旧车流如织，学校里孩子们笑靥如花，上班族对于余震成习惯。曾经四处扎营的帐蓬已难见踪影，一个月前发生的悲剧恍若隔世。仍然无法忘记：2008年5月12日14时28分，四川汶川降临的这场罕见的灾难。创痛伤着逝者，痛着幸存者。自这场突如其来的特大地震灾难降临以来，所有的中国人都感受到了一种特殊的悲情，多少人每天都被那些来自灾区的照片所震撼、被直播所感动。

但不管愿不愿意，生活终将还要继续下去。而灾难过后的心理阵痛还将是一个漫长的过程。而现实的影响则直面饮饱受重创的国家与民众。

世界性的油价高涨、粮食问题、次贷危机、人民币被恶意升值、股市从6000点下挫2900多点、准备金创历史新高、房市苦苦坚守、、

一个无法回避的事实是股市、房地产等资产泡沫的大幅膨胀后破灭，石油、原材料、粮食价格暴涨推高了通货膨胀率，紧缩性货币政策极大地挤压了本土企业的生存空间。而做为支柱行业的房地产行业在此次地震后，受到严重的打击，问题已不仅仅是房价是否下跌，下跌多少，而更严重的是，房市能坚守多久，房地产做为支柱产业的地位的会否成为整个经济崩盘的第一个失守的阵地。

我们在指责高房价的时候也无法回避的是，也正因为这种经营城市的理念，房地产为成为国家以及地方的支柱行业，给城市带来的各种行业的拉动，造就的高就业，经济繁荣。经济退步，物价上涨，工资上涨，新的劳动合同法出台，商品房滞销，各行生意不景气，企业利润降低，银根紧缩，高达7.％以上的贷款利息，以及其上的融资成本。

当这个支柱行业无法成为支柱时，其相关联行业的业绩从何而来，生存从何谈起。

这不是悲观，而是一种不得不面对的现实。

当企业无法维持与保持原计划中的生存与增长时，减员增效不可避免的成为企业一种应急手段时，失业成为社会必须面对的一个课题，而做为企业中的职业人，也将面临裁员的风险。这股暗流，将从旅游业开始，再延伸到酒店业、以至娱乐、餐饮业。

之后，当开发商在维持房价的过程中，无法保证现金流的情况下，因此而不得不降价时，房地产的相关产业也随之进入裁员阶段。而唯一有机会突围的就是建材与建筑业，会因灾后重建的原因而得以幸免。首当其中，就是开发企业的非关键性人员将成为地震后第一批的牺牲者。

全球化的今天，在整个世界因为次贷危机引起的全球经济动荡与调整中，在经历如此多的灾难与打击后，国内的宏观经济必将经历一场相当时间的调整与恢复期。

可以讲在相当长的一个时期，国内的经济十分不乐观。而与此对就的就是就业难与失业问题。今年560万的毕业生就要走向社会，而等待他们的却是这样一个难难时期，可以预见他们的路会很难走。而职场中的人也会面临更多的困难压力与挑战。

一家之言，不过只是因为曾经的一个下属，在计划应聘一家公司的新项目的项目经理时，向我问的问题之一，其实，当时他的问题是，一个九万平米的复合型项目的经营管理思路。

好为人师，及热心助人的我，真正将此事当回事去考虑了。

我亲自去考察了对方提到的这一项目，很不错，也算品牌公司开发的一个精典项目，有8000多平米的商业，含一个特殊的老洋房商业街仅1800平米却有18套，仅两层，外观也很有特色。

一栋商业，原为设计中的酒店，而因酒店的退出，而改变为商业写字间。

另有三栋高层，规划的纯居住宅，但据说有50％被投资客购置为投资性用房，而通过另的渠道我了解到的是有一经济型酒店进驻，这与其宣传是严重不符的。

在次日，这位朋友前来时，再次沟通中了解，招商的事有专门的招商部在做，他只须负责专业物业及写字楼的后期招租就行了，而这个项目中那老洋房，这介项目中最大的鸡肋就不成为当前考虑的问题，对这部分的综合考虑，定位为，精致的西餐与咖啡和小酒吧业态的招商。而其它商业部分，因其面积较小，也很好解决，根据其地段定位为品牌餐饮的集合是最为理想。因不属于直接管理范畴，只须到时要求必须要招商具有一定实力与特色品质的商家进场就行，一有利于项目的品牌，二有利于后期其它的招商和整个项目的品质。

根据其为挂另一个物业公司牌子实为开发商下物管部性质，面对的是开发商。利益的服从点在开发商，嘱其在表现个人专业能力的基础上，直白个人的执行能力与服从性，而为项目负责的角度，则要求清理开发商在销售时所做出的所有承诺，分因各种原因而无法实现承诺的部分，编制统一说辞，予以先期解决，而对于能够实现的承诺，软性服务方面，则保证全力实现。但同时，在接房入住时，要有一个先期的暗示。服务与服务的对象因使用性质不同等，有不同的服务标准和收费。

对于制定了的物业服务费，在执行售卖时的承诺，只要不出租为办公，或者酒店等的，则保持价格不变。对于未出售也未制定物业服务费标准的，要先标高，在其基础上，根据租赁使用面积，租赁时间，租赁时期等不同予以优惠。因物业费的调整是一件很困难的事，这样，掌握主动性，而且机动灵活。

在装修管理阶段，注重外立面的保持，实现项目品质。把握好隐藏工程的管理。防患控制好风险、

突出个人特长优点，扬长避短。对于项目所需的其它方面，抓大的方面，及抓好人员的配置与控制，监督管理。

还说了很多，不一而足。

晚上，给我打电话，很高兴，说根据我说的，结合自己总结的，与对方公司老总谈的很好，同时，还有另两个竞争者。也很担心。

问了一下对方是那两家公司后，知道对方公司所从事的物业项目与此项目的不同后，告诉他，这两人如没有其它经历，他的胜算更大。

不知最后结果如何，但愿有个好结果。

他的亲人有四户人都在这次的重灾区，在哥们讲述回到都江堰寻亲的过程中，一次次的被感动。

被他所见到的志愿者，被牺牲的军人，被坚持职守的幸存者，万幸所有的亲人都没事，只有母亲头部受伤，小腿骨折。当时被送到另一个镇上，当时所有的兄弟亲人都在到处找，一个医院一个医院的问，甚至跑到殡仪馆。在第二天接到他母亲的电话后，才在成都的一个医院找到他母亲。

而他在汶川一银行工作的二哥在地震时，正在成都办事。因为他是一个银行负责人，得到地震的消息后，立刻组织当时在外的员工同行组队。当晚就到最靠近汶川的水库边，等待有了汶川的消息后，当即步行进入，他知道人是没法抢救的了，而最重要的国家的财产，银行的金库的安全他要抢时间进去保护金库。

在码头时，遇到一个小女孩的志愿者，一个与大队走散了的志愿者，又渴又饿又累，这队人招呼女孩喝水，当女孩听说他们是汶川里的人，要回去时，坚持不喝他们的水，吃他们的东西。说你们都是灾区的，你们更需要。做了很多工作，才因天晚而一同休息。当第二天，一早当有救灾物资到码头后，这个女孩立即就冲过去帮忙。而所有的志愿者都是那样的忘我投入。

路上，通过不时塌方刚清理出的道路，总见到有军人在路口观察道路上方的流石与飞石，根据飞石的情况指挥车辆通过，在他们通一个普通的塌方口，亲眼看到当一个战士被飞石击中倒下后，后面的战士毫不迟疑的又冲上危险之地坚持观察与指挥，连续四个战士就这样倒下。

而这支银行的突击队，据说连续抢挖出了三个地方的金库，并将之送到安全的地方，在最后一个地方，因为埋的太深，还是用了两天才挖出。

说这些时，看到到三亚寻求心理帮助的孩子们的报道。听哥们的爱人说，这次，很多重灾区的孩子都成建制的转移到外地读书，三到五年的时间，等待灾区的学校建好后，再回来。

心里又一种感慨，灾区的幸存的孩子是幸运的，又是不幸的，在如此小小年龄经历这样一个人生的生死瞬间，小小的心灵就承受如此重荷。

但看到这次救灾过程中的各种感动感人的事迹，体会全国人民对灾区人民的关爱，对灾区小朋友的关心，又感觉他们是幸福的，虽然有些孩子失去了亲人，但有了这样多的亲人的爱护，他们又应该是阳光的，也许，这场地震改变了他们生活的轨迹，但同时也给了他们更多的认识关爱体会爱心的不得已的体会。

我想起了唐山地震孤儿此次的义举，只要人人都付出一点爱，这世界将变成更美好的世界。孩子是希望，是中国的希望。此时举国上下付出的爱，播出的种子，一定会在这些孩子们的心上，在更多的孩子们的心上留下深深的痕迹，让他们学会感恩.。

帮助灾民重建家园，一方有难，八方支援。无偿、激情、热情、全世界只有我们中国，只有我们中华民族有这样的凝聚力，向心力，号召力，也只有这样一个统一的社会主义国家有这样的魄力。多难兴邦，13亿人的国度的热情让世界看到的是一个大国的崛起坚定的步伐。